이번 포스팅은 소액임차인 최우선변제권 행사의 요건 및 범위에 관한 것입니다. 최우선변제권은 임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매나 공매에 따른 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
소액임차인 최우선변제권 행사의 의미
소액임차인의 최우선변제권의 의미
소액임차인이 임차 상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 말합니다. (상가건물 임대차보호법 제14조 제1항)
소액임차인의 최우선변제권의 예외 사항
- 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당하여도 우선변제권을 행사할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조6항)
- 처음 상가 건물임대차계약을 체결할 때는 소액임차인에 해당하였지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
소액임차인의 최우선 변제 요건
소액임차인의 범위에 속할 것
임차인의 보증금이 지역별 보증 금액에 해당하여야 합니다.
- 서울특별시: 6천500만 원 이하
- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외): 5천5백만 원 이하
- 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외. 안산시, 용인시, 김포시, 및 광주시: 3천 8백만 원 이하
- 그 밖의 지역: 3천만 원 이하
보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 보증금으로 됩니다.
대항요건을 갖출 것
- 임차인은 임차 상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 합니다.
- 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속해야 합니다.
임차 상가건물이 경매 또는 공매 절차에 따라 매각될 것
- 소액임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매 정차에 따라 매각되는 경우 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
배당요구가 있을 것
- 임차인은 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 집행법원에 배당요구를 신청하면 됩니다. 이 경우 신청서는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 합니다. (민사집행 규칙 제48조)
최우선변제의 범위
1. 소액임차인이 최우선 변제를 받을 수 있는 금액은, 그 보증금 중 다음의 어느 하나에 해당하는 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제 금액이 상가건물가액의 1/2을 초과하는 경우에는 상가건물 가액의 1/2에 해당하는 금액에 한합니다.
- 서울 특별시: 2천 2백만 원
- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외): 1천9백만 원
- 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외. 안산시, 용인시, 김포시, 및 광주시: 1천 3백만 원
- 그 밖의 지역: 1천만 원
2. 하나의 상가건물에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물 가액의 1/2을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 봅니다. (상가엄물 임대차보호법 시행령 제7조의 제3항)
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