이번 포스팅은 보증금반환청구소송 제기의 방법입니다. 금리의 인상과 경제의 불황으로 임차 보증금의 하락과 역전세가 나타나고 있습니다. 임대차 기간이 만료되어 다른 곳으로 이사를 해야 하는데 임대인이 제때 보증금을 반환하지 않는 경우가 있습니다.
보증금반환청구의 소
- 임대차 기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임차 상가건물에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다. (상가건물 임대차차보호법 제5조 제1항)
- 지급명령 등 재판 외의 간이절차에서 보증금을 돌려받지 못하는 경우에는 최후의 수단으로 소송을 통해 보증금을 돌려받을 수밖에 없습니다.
보증금반환청구의 소의 제기
- 임차인은 임대인 또는 본인의 주소지를 관할하는 법원에 임차 상가건물에 대한 보증금반환청구의 소를 제기할 수 있습니다. 이 경우 임대인과 임차인이 합의로 관할법원을 정할 수 있으므로 합의로 정한 법원에 소장을 제출할 수도 있습니다. (민사소송법 제29조)
보증금반환청구소송의 특례
일반 민사소송은 제1회 변론기일까지 상당한 기간이 지나야 하고, 증거조사도 엄격하게 진행되어 소제기 후 판결에 이르기까지 상당한 시간이 필요합니다. 그러나 임차상가건물에 대한 보증금반환청구소송에서는 보증금이 3,000만 원을 초과하는 경우에도 소액사건심판법에 따라 소송절차를 신속하게 진행할 수 있습니다.
보증금반환청구소송의 절차
1. 소장의 송달
임차인이 보증금반환청구의 소장을 법원에 접수하면, 법원은 지체 없이 소장 부본을 임대인에게 송달합니다. (소액사건심판법 제7조)
2. 기일의 지정
소가 제기되면 변론기일을 지정하여 되도록 제1회의 변론기일로 심리를 종결합니다. 이를 위하여 판사는 변론기일 전이라도 당사자에게 증거신청을 하게 하는 등의 필요한 조차를 취할 수 있습니다. (소액사건심판법 제7조)
3. 증거조사에 관한 특칙
판사는 필요한 때에는 직권으로 증거조사를 할 수 있으나, 그 증거조사의 결과에 관하여서는 당사자의 의견을 들어야 합니다. (소액사건심판법 제10조 제1항)
판사가 증인을 심문하지만, 임차인과 임대인도 판사에게 알린 후에는 증인신문을 할 수 있습니다.
4. 판결에 대한 특례
판결의 선고는 변론종결 후 즉시 할 수 있으며, 이 경우 주문을 낭독하고 주문이 정당함을 인정할 수 있는 범위 한에서 그 이유의 요지를 구술로 설명해야 하며, 판결서에는 이유가 기재되지 않을 수 있습니다. (소액사건심판법 제11조의2)
보증금반환청구소송의 확정판결의 효과
1. 반대 의무의 이행 또는 이행의 제공 필요
- 임대인이 보증금반환청구소송의 판결문에 기재된 대로 의무 이행을 하지 않는 때에는 임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청하는 경우 반대 의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다
- 임대인에게 보증금반환의 최고는 물론 임차상가건물의 인도 또는 인도의 제공을 하지 않고도 바로 강제경매신청을 할 수 있고, 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
2. 우선변제권의 행사
대항요건과 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매할 때는 임차 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 보증금을 변제받을 권리가 있고, 소액임차인의 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.
3. 배당금의 수령
임차인은 임차 상가건물의 환가대금에서 배당금을 수령하기 위해서는 임차 상가건물을 양수인에게 인도해야 합니다. (상가건물 임대차보호법 제5조의 제3항) 왜냐하면 반대 의무의 이행 또는 이행의 제공이 필요하지 않는 것은 집행개시의 경우에만 한정되기 때문입니다.
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