임차권등기명령 신청요건, 신청절차

전세가의 하락으로 인하여 역전세나 깡통전세의 우려가 있습니다. 임차인이 이사를 가려고 할 때에 임대인으로부터 임차보증금을 돌려받지 못할 경우가 있습니다. 오늘 포스팅은 임차권등기명령 신청요건, 신청 절차입니다.

임차권등기명령은?

임차인이 임대차가 종료되었음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 하게 되면, 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

그러나 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차 주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

1. 임대차의 종료

임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우 또는 해지 통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임차 기간의 약정이 없는 경우에는 임차인이 해지 통고한 날로부터 1개월이 지난 경우에 임대차가 종료됩니다.
묵시의 갱신이 이루어진 경우에는 임차인이 해지 통고를 하고 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우에 임대차가 종료됩니다
임차 주택이 멸실되어 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우에는 임대차가 종료됩니다.
임대인이 임차인의 반대에도 임차 주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지 통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우에는 임대차가 종료됩니다.
임차 주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지 통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우에는 임대차가 종료합니다.

2. 돌려받지 못한 임자보증금은 전액은 물론 일부여도 상관없습니다

3. 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차 주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원 지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다

1. 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령 신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차 주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다

1. 관할 법원은 임차권등기명령 신청의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 잇고 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각합니다.

2. 임차권등기명령은 판결에 의한 경우에는 선고를 한때, 결정에 의한 경우에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지 한때에 그 효력이 발생합니다.

3. 임대인의 임차보증금의 반환 의무가 임차인이 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 합니다.

4. 임차인의 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있습니다.

5. 이 항고는 제기 기간에 제한이 없는 통상 항고로서 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든지 제기할 수 있습니다.

1. 대항력 및 우선변제권의 유지

임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사하더라도 여전히 종전의 임차 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

2. 대항력 및 우선변제권의 취득

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

다만 그 등기 시점을 기준으로 등기 이전에 임차 주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매 절차에서 매각 허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당받을 수는 없게 됩니다.

3. 소액보증금의 최우선변제권 배제

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다. 이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 손해를 방지하기 위해서입니다.