주택 임대차의 종료원인, 임대차 종료의 효과

이번 포스팅은 주택 임대차의 종료 원인, 임대차 종료의 효과입니다. 요즘 이자율의 상승과 공급과잉으로 인한 임대차보증금이 일부 지역에서는 역전세의 말이 나올 정도로 하향 추세에 있습니다. 임차권등기명령 신청에 대한 지식이 필요한 때입니다.

주택 임대차의 종료 원인

임대차 기간의 만료

• 임대차 기간의 정함이 있는 경우에는 임대차 기간의 만료로 임대차는 종료됩니다.
• 임대차 기간의 정함이 있는 경우라도 해지권 유보의 특약을 한 경우나 임차인이 파산선고를 받은 경우 등 해지사유가 있는 경우에는 계약해지의 통고로써 중도에 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
• 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지을 하거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신 하지 않는다는 뜻의 통지를 한 경우에는 임대차 기간이 끝난 때에 종료합니다.

계약 해지의 통지

• 임차인은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 언제든지 그 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임차인이 계약 해지를 통지하는 경우에는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료됩니다.
• '부득이한 사유(전근, 취학 등)가 생기면  임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다'라는 해지권 유보의 특약을 약정한 경우에는 임대인이 해지 통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 임대차는 해지됩니다.

임차인의 파산

• 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 임대인 또는 파산관재인은 계약 해지의 통고를 할 수 있고 임차인이 해지 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 임대차는 종료됩니다.

즉시해지

• 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때 임차인은 즉시해지 할 수 있습니다.
• 임차 주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존 부분으로 임차의 목적으로 달성할 수 없는 때 임차인은 즉시 해지할 수 있습니다.
• 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차 주택을 전대한 경우 임대인은 즉시 해지할 수 있습니다.
• 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체한 경우 임대인은 즉시 해지할 수 있습니다.
• 임차인이 임차 주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우에는 임대인은 즉시 해지할 수 있습니다.
• 그 밖의 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우에 임대인은 즉시 해지할 수 있습니다.

주택 임대차 종료의 효과 

임대차 관계의 소멸 및 손해배상

• 임대차 관계는 장래를 향해 그 효력이 소멸합니다. 
• 상대방에게 고의 또는 과실이 있으면 그 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임차 주택의 반환 및 임차보증금의 반환

• 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차 주택을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 임차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.

임차권등기명령 신청권의 취득

• 임차인은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있는 권한을 얻게 되고, 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수  있게 됩니다.
• 따라서 임차인은 임대차 등기를 마친 후 임차 주택을 인도하고 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으며, 그 경우에는 차임지급의무를 면하는 한편 보증금반환채권의 지체에 따른 지연손해금채권을 가지게 됩니다. 

유익비 상환청구 및 부속물매수청구 

• 임차인은 일정한 경우에 한해 임대인에게 유익비의 상환을 청구하거나 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.
• 다만 임대차계약이 임차인의 차임 연체 등 채무불이행으로 해지된 경우에는 부속물의 매수를 청구 할수 없습니다.