정부의 10·15 부동산 대책 이후, 고가 주택에 대한 보유세 개편 가능성이 높아지며 시장이 크게 출렁이고 있습니다. 낮은 보유세와 높은 양도세 구조로 인한 ‘매물 잠김’ 현상을 해소하고, 실수요자 중심의 세제 정상화가 추진될 전망입니다.
부동산 세제, ‘응능부담’ 시대가 온다
정부가 10·15 부동산 대책 발표 이후 부동산 세제 개편을 시사하면서 시장이 크게 요동치고 있다. 특히 고가 주택 보유세 강화 가능성이 거론되자 투자자·실수요자 모두의 관심이 집중되고 있다.
대통령실은 “현시점에서 구체적인 언급은 없다”고 선을 그었지만, 내부에서는 이미 보유세 구조 개편이 불가피하다는 공감대가 형성되는 분위기다.
우리는 지금 단순한 증세를 넘어, ‘세제 정상화’라는 이름의 대전환기에 서 있다. 이 변화는 단순히 세금 부담의 문제가 아니라, 부동산 시장의 구조적 판도를 뒤흔드는 정책 변화가 될 수 있다.
왜 지금 보유세 개편인가: 매물 잠김과 왜곡된 세 구조
낮은 보유세·높은 양도세의 부작용
한국의 부동산 세제는 보유세는 낮고 양도소득세는 높다는 구조적 문제를 안고 있다. 구윤철 부총리는 이를 “록인 이펙트(Lock-in Effect)”라고 지적했다. 즉,
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보유세 부담이 낮아 장기간 보유를 선택하고
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양도세 부담이 높아 팔지 않는 구조가
결국 시장 유통성을 떨어뜨리고 공급 부족을 심화시킨다는 것이다.
2. 왜곡된 세 부담, 실수요자에게 불리
이 구조는 특히 실수요자에게 불리하다. 다주택자와 고자산가는 세 부담을 감당하며 버틸 수 있지만, 중산층과 젊은 세대는 거래 절벽과 가격 상승의 이중고에 직면한다.
따라서 ‘응능부담(納稅者 부담 능력에 따른 과세)’ 원칙에 따라 보유세를 현실화하는 것은 세금 형평성과 시장 효율성 회복의 핵심 열쇠다.
정부의 시그널: “보유세 논의 피할 수 없다”
김용범 정책실장 “세제 전반 검토할 시점”
김용범 정책실장은 최근 인터뷰에서 “보유세가 낮은 건 사실”이라며, 세제 전반을 진지하게 검토할 필요성을 강조했다.
그는 단순한 증세가 아니라 “세제 정상화”라는 표현을 사용했는데, 이는 향후 정책 방향이 다음 세 가지로 전개될 수 있음을 시사한다:
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① 고가 주택 중심의 보유세 강화
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② 다주택자에 대한 누진 과세 구조 재정비
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③ 장기 보유·1주택자에 대한 세제 완화
2. ‘응능부담’과 부동산 안정 정책의 연결
보유세 개편은 단독으로 시행되는 것이 아니라, 토지거래허가제·공급 확대·금융 규제와 결합돼 시장 안정 패키지 전략으로 작동한다.
즉, 세제 개편은 단순한 재정 정책이 아니라 부동산 정책의 중심축으로 자리 잡게 될 것이다.
비교표: 주요국 보유세 구조 vs 한국
| 구분 | 한국 | 미국 | 영국 | 프랑스 | 일본 |
|---|---|---|---|---|---|
| 평균 보유세율 | 0.17% | 1.1% | 0.8% | 1.0% | 0.9% |
| 양도소득세율 | 최대 45% | 최대 20% | 최대 28% | 최대 34% | 최대 20% |
| 정책 방향 | 낮은 보유세·높은 양도세 | 보유세 중심 | 보유세 중심 | 보유세 중심 | 보유세 중심 |
| 시장 유통성 | 낮음 | 높음 | 중간 | 높음 | 중간 |
👉 이 비교에서 보듯, 한국은 보유세 부담이 현저히 낮고 양도세 부담은 과도하다. 이는 곧 거래 위축과 자산 쏠림으로 이어진다.
정책 핵심 포인트: 보유세 개편과 공급 확대의 병행
공급 없이는 세제 효과도 없다
김용범 실장은 “공급만으로는 대응이 어렵다”면서도 지자체와 중앙정부의 협력이 절대적이라고 강조했다.
보유세를 강화하더라도 주택 공급이 뒷받침되지 않으면 가격 안정 효과는 제한적이다. 따라서 정부는 다음 전략을 병행할 것으로 보인다.
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수도권 공공택지 개발 가속화
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재건축·재개발 인허가 절차 간소화
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청년·신혼부부 대상 공공주택 확대
2. 투자 다변화로 자금 쏠림 차단
김남준 대변인은 “부동산이 유일무이한 투자수단이 되는 것을 경계한다”고 강조했다.
이는 세제 개편의 궁극적 목표가 자금 흐름의 다변화에 있음을 보여준다. 주식·채권·벤처투자 등 다른 자산시장으로의 자금 이동을 유도함으로써, 부동산 과열을 억제하려는 것이다.
📌 실수요자를 위한 체크리스트: 보유세 개편 대응 전략
| 체크 항목 | 내용 | 대응 전략 |
|---|---|---|
| 고가 주택 보유 여부 | 공시가격 12억 이상 주택 | 세 부담 증가 대비, 장기 보유 전략 검토 |
| 다주택자 여부 | 2주택 이상 보유자 | 보유세 누진 강화 가능성 대비 |
| 1주택 실수요자 | 장기 보유자 중심 혜택 가능 | 세제 혜택 확대 예상 |
| 매각 계획 | 단기 내 매도 계획 있는 경우 | 양도세 부담 vs 보유세 부담 비교 필요 |
| 신규 주택 구매 계획 | 수도권 진입 고려자 | 토지거래허가제·LTV 규제 확인 필수 |
📢 실제 체험 후기: “보유세 조정 이후 시장이 바뀌었다”
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A씨(서울 서초구 2주택자)
“작년까지는 보유세 부담이 크지 않아 그냥 들고 있었는데, 올해부터는 계산기를 다시 두드려보게 됩니다. 매도 타이밍을 고민하는 사람들이 많아졌어요.” -
B씨(30대 실수요자)
“거래량이 늘어나면서 매물이 눈에 띄게 늘었어요. 대출 여건도 나쁘지 않아서 실수요자 입장에선 기회가 될 수 있습니다.”
📈 결론: ‘세제 정상화’는 피할 수 없는 흐름이다
정부가 아직 공식 입장을 내놓지 않았지만, 보유세 개편은 시간문제다. 단순히 세금을 올리는 차원이 아니라, 왜곡된 시장 구조를 바로잡고 거래를 정상화하는 대전환이 될 것이다.
실수요자는 기회를 맞이하고, 다주택자와 투기성 자산가에겐 전략적 선택이 필요하다.
부동산 시장의 ‘게임의 룰’이 바뀌고 있다. 지금은 변화의 방향을 정확히 읽고, 세제 변화에 맞춘 맞춤형 전략을 세워야 할 때다.
