부동산 대출의 핵심 지표인 LTV, DTI, DSR을 정확히 이해하는 것은 필수입니다. LTV는 담보가 되는 주택 가치 대비 대출금 비율을, DTI는 연소득 대비 주택담보대출 상환 비율을, DSR은 모든 대출 원리금 비율을 의미합니다.
LTV, DTI, DSR이란 무엇인가요?
주택담보대출을 고려할 때, LTV(Loan to Value), DTI(Debt to Income), DSR(Debt Service Ratio)와 같은 용어는 필수적으로 이해해야 할 개념입니다. 이들은 대출 가능 금액을 결정하는 중요한 기준이며, 대출의 상환 능력과 관련된 여러 요소를 고려합니다. 각 용어의 정의와 계산 방법을 정확히 알고 있으면, 더 효과적인 대출 계획을 세울 수 있습니다.
LTV(Loan to Value)란?
LTV는 대출을 받을 때 담보가 되는 주택의 가치에 대한 대출금의 비율을 의미합니다. 쉽게 말해, 주택 가격의 몇 퍼센트까지 담보대출을 받을 수 있는지를 나타냅니다. LTV는 대출 가능 금액을 결정하는 중요한 기준 중 하나입니다.
LTV 계산 방법
LTV 계산 공식:
LTV = (대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치) × 100
예를 들어, 주택의 가격이 5억 원이고 LTV가 60%라면 대출 가능한 금액은 3억 원이 됩니다. 이 경우, 자기자본금으로 2억 원이 필요합니다. 만약 LTV가 80%라면 대출 가능 금액은 4억 원이 되어, 자기자본금으로 1억 원이 필요합니다.
DTI(Debt to Income)란?
DTI는 연소득 대비 주택담보대출 원리금의 비율을 의미합니다. 이는 대출자의 소득을 기준으로 상환 능력을 평가하여 대출 가능 금액을 결정하는 데 사용됩니다. 즉, 소득 대비 얼마만큼의 대출 상환액을 감당할 수 있는지를 판단합니다.
DTI 계산 방법
DTI 계산 공식:
DTI = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출이자) / 연소득 × 100
예를 들어, DTI가 50%인 경우 연소득이 1억 원인 사람은 1년 동안 주택담보대출 원리금 상환액이 5천만 원을 초과할 수 없습니다. 이를 통해 대출자의 상환 능력을 보다 정확히 평가할 수 있습니다.
DSR(Debt Service Ratio)란?
DSR은 연소득 대비 모든 대출 원리금의 비율을 의미합니다. 주택담보대출 외에도 카드론, 신용대출, 학자금 대출 등 모든 대출에 대한 원리금을 포함하여 계산합니다. DSR은 대출자의 총부채 상환 능력을 평가하는 기준으로 사용됩니다.
DSR 계산 방법
DSR 계산 공식:
DSR = (모든 대출 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 × 100
만약 모든 대출의 연간 총상환액이 3천만 원이고, 연소득이 1억 원이라면 DSR은 30%가 됩니다. 이를 통해 대출자의 총체적인 상환 능력을 파악할 수 있습니다. KB스타뱅킹과 같은 앱을 사용하면 DSR 계산기를 통해 간편하게 계산할 수 있습니다.
DTI와 DSR의 차이
DTI와 DSR은 모두 연소득을 기준으로 상환 비율을 산정하지만, 적용 범위에 차이가 있습니다. DTI는 주택담보대출만을 기준으로 하는 반면, DSR은 모든 대출의 원리금을 포함하여 계산합니다. 따라서 DSR이 더 포괄적이고 보수적인 대출 규제라고 할 수 있습니다.
스트레스 DSR
2024년 2월부터 도입된 스트레스 DSR은 금리 상승 가능성을 반영하여 원리금 상환액을 계산하는 제도입니다. 스트레스 DSR은 금리가 상승할 경우의 상환 부담을 미리 고려하여 대출 가능 한도를 줄이는 방식으로 적용됩니다. 이로 인해 기존 DSR보다 대출 한도가 낮아질 수 있습니다.
지역별 LTV 및 DTI 기준
부동산 대출 규제는 지역별, 주택 보유 상황별로 달라질 수 있습니다. 아래 표는 지역별 및 주택 보유 상황에 따른 LTV 및 DTI 기준을 나타냅니다.
기준일: 2024년 8월 16일
생애최초 주택 구매자와 서민 등 실수요자는 별도의 기준이 적용될 수 있습니다.
부동산 규제지역 안내
부동산 규제지역은 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역으로 구분됩니다. 현재 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구가 포함되며, 이들 지역은 규제의 대상이 됩니다. 2023년 1월 이후, 이들 지역을 제외한 대부분의 지역은 규제에서 해제되었습니다. (2024년 8월 16일 기준)
대출 신청 시 고려사항
주택담보대출을 신청할 때, LTV, DTI, DSR을 모두 충족해야 합니다. 또한, 주택의 소재 지역과 현재의 주택 보유 상황에 따라 대출 한도와 조건이 달라질 수 있으므로, 금융기관에서 직접 확인하는 것이 중요합니다. 신규 대출 뿐만 아니라 대출 갈아타기 시에도 이 기준들이 적용되니 주의해야 합니다.
